徐汇区写字楼市场总存量

根据COPT的数据统计，徐汇区写字楼总量约为250万平米。其中徐家汇商圈写字楼存量以占徐汇区总存量的41%高居首位;淮海路和肇嘉浜路凭借它们优越的地理位置，即紧靠淮海路商圈和徐家汇商圈，以占有市场份额的22%和17%分居第二、第三位;中山西路居第四位;而后，还有其他一些写字楼零星分布。(具体数据见图表2)此外，需要关注的一点是，该地区写字楼的新增供应量较少，将使供需矛盾更加紧张。

徐汇区各商圈租金分析

徐家汇在港汇广场、美罗大厦等高档楼盘的带动下，以平均每天每平米7.94元的价格高居首位， 淮海路以7.59元的价格紧随其后，而相比之下，肇嘉浜路和中山西路以及其他的写字楼的租金水平则相对较低，维持在同一水平线。

徐汇区各商圈出租率分析

据COPT调研中心数据显示，徐家汇、淮海路、肇嘉浜路、中山西路的写字楼市场出租率都保持在95%以上，基本处于满租状态，这是由于07年徐汇区写字楼新增供应量减少，但是需求却依然旺盛，从而导致该区域写字楼市场接近饱和。

徐汇区现有租户租用面积分析

从图表5来看，出租面积在200平米以下的公司数量以57%的市场份额居首位;200-500平米以32%的市场份额紧跟其后，居第二位;而出租面积在500-1000平米及1000平米以上的公司达到了11%。 近几年来，随着贸易金融和IT产业的快速发展，徐家汇以其独特交通优势和商业氛围吸引了这些产业的导入，从而对该地区写字楼租赁市场面积分布格局的改变起到有一定的推动作用。

项目个案—圣爱广场行业定位分析

参照图表6，圣爱广场的行业定位是以IT、贸易及服务行业为中心，其他行业为辅的市场定位;IT产业以28%领先第一位，紧跟其次的是贸易、服务分别以22%、18%位于第二、第三位;而中智国际的入住使得服务产业的比例有所提升。

总结

纵观徐汇区写字楼市场，徐家汇商务区以占徐汇区写字楼市场的份额40%以上成为该地区的核心商务圈，并且以高品质、高端服务、高租金和高度发达的交通引领徐汇区写字楼市场;而淮海路商务区也凭借其优秀的写字楼品质和优越的地理位置在徐汇区写字楼市场占有一席之地，逐渐成为许多外资企业在华选址的备选之一;但是随着以上两大主要区域写字楼市场的饱和，新增供应量的明显不足，徐汇区写字楼市场发展已经开始逐步外延，更多向交通便利如南站等地区转移。